Erbbaurecht: Was Eigentümer wissen sollten

Erbbaurecht und Erbbauzins werden in Lüneburg derzeit teils hitzig diskutiert, und viele Eigentümer sind verunsichert. Kein Wunder: Das Thema ist hier weit verbreitet — und die Zahlen haben es in sich. Worauf es ankommt, wenn Sie ein Erbbaurecht besitzen, kaufen oder verkaufen möchten.

Was ist ein Erbbaurecht?

Beim Erbbaurecht werden das Eigentum am Grundstück und das Eigentum am darauf stehenden Gebäude getrennt. Der Erbbaurechtsgeber bleibt dauerhaft Eigentümer des Grundstücks und erhält dafür vom Erbbaurechtsnehmer einen Erbbauzins. Der Erbbaurechtsnehmer erhält das Recht, auf oder unter dem Grundstück ein oder mehrere Gebäude zu errichten und zu nutzen. In der Regel beträgt die Laufzeit 80 bis 99 Jahre bei Wohnnutzung. Der Erbbaurechtsvertrag wird notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen. Das Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches Recht.

Erbbaurecht in Lüneburg

Die Hansestadt Lüneburg hatte zum Stand 14.03.2024 rund 780 Erbbaurechte im eigenen Bestand. Hinzu kommen die treuhänderisch verwalteten Stiftungen: das Hospital zum Graal mit 64, das Hospital zum Großen Heiligen Geist mit 659 und das Hospital St. Nikolaihof mit 491 Erbbaurechten — in Summe rund 1.994, verwaltet im Bereich 20 „Kämmerei, Stadtkasse und Stiftungen“. Auch die Klosterkammer Niedersachsen hat in Lüneburg Erbbaurechte vergeben. Rein rechnerisch ist damit etwa jedes siebte Grundstück betroffen. Rund 75 Prozent dieser Erbbaurechte haben noch eine Restlaufzeit von mehr als 40 Jahren.

Welche Erbbaurechte laufen aus?

2024 und 2025 läuft im Bestand der Hansestadt und der Stiftungen kein Erbbaurecht aus. 2026 enden das Erbbaurecht für ein Mehrfamilienhaus und für ein Einfamilienhaus, 2029 dann die Erbbaurechte für elf Mehrfamilienhäuser. Wichtig beim Verkauf: Finanzierende Banken erwarten in der Regel eine Restlaufzeit von über 30 Jahren — kürzere Laufzeiten zwingen Käufer faktisch zu einer vorzeitigen Verlängerung oder einem Neuabschluss.

Was kostet eine Verlängerung? Ein Rechenbeispiel

Ein Beispiel aus Lüneburg: ein Grundstück mit 770 m², einer Restlaufzeit von 24 Jahren und einem aktuellen Erbbauzins von 378,15 € pro Jahr. Bei einer vorzeitigen Verlängerung um 99 Jahre — mit einem Bodenrichtwert von 550 €/m² und einem Zinssatz von 4 % — ergibt sich ein neuer Erbbauzins von 7,88 €/m², also rund 6.067,60 € pro Jahr. Wird der Vertrag erst nach Ablauf verlängert, läge der Erbbauzins bei rund 14.907,20 € pro Jahr. Diese Werte lassen sich von außen nicht eigenständig ermitteln, da interne Faktoren in die Kalkulation einfließen.

Worauf Sie achten sollten

Entscheidend sind vor allem drei Punkte: die Restlaufzeit, die Höhe und Entwicklung des Erbbauzinses und die Finanzierbarkeit. Der Erbbauzins ist häufig an die Inflation gekoppelt und kann über die Jahrzehnte steigen. Banken finanzieren Erbbaurechte nicht immer zu denselben Konditionen wie klassisches Wohneigentum, und je kürzer die Restlaufzeit, desto schwieriger werden Beleihung und Wiederverkauf.

Was am Vertragsende passiert

Endet der Erbbaurechtsvertrag, fällt das Gebäude grundsätzlich an den Grundstückseigentümer zurück. Üblicherweise wird dafür eine Entschädigung gezahlt, deren Höhe im Vertrag geregelt ist. Eine Verlängerung ist möglich, aber nicht selbstverständlich — und sollte rechtzeitig vor Ablauf geklärt werden.

Erbbaurecht verkaufen

Ein Erbbaurecht lässt sich verkaufen wie eine Immobilie — der Grundstückseigentümer hat dabei meist ein Zustimmungs- oder Vorkaufsrecht. Käufer bewerten neben dem Gebäudezustand vor allem die Restlaufzeit und den vereinbarten Erbbauzins. Eine fundierte Marktwerteinschätzung ist hier besonders wichtig.

Mein Fazit

Erbbaurechte sind weder pauschal gut noch schlecht — aber sie sind komplex, und in Lüneburg betreffen sie viele. Wer ein Erbbaurecht erwirbt, verkauft oder vererbt, sollte den Vertrag und die wirtschaftlichen Folgen genau verstehen. Ich helfe Ihnen, die Zahlen für Lüneburg und Umgebung einzuordnen, und prüfe Restlaufzeit, Erbbauzins und Marktwert — klar und ehrlich.